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华侨城的“收割”腾挪术

2019年07月14日 11:00来源:卢泳志|中国房地产报
责任编辑:第一黄金网
摘要
曾经在文旅开发领域风生水起的华侨城集团有限公司(以下简称“华侨城”),如今却遭遇持续增长的负债和模式转型的尴尬

曾经在文旅开发领域风生水起的华侨城集团有限公司(以下简称“华侨城”),如今却遭遇持续增长的负债和模式转型的尴尬,不得不采取“左手卖出、右手买进”的打法。

7月1日,北京产权交易所消息,云南华侨城实业有限公司拟转让全资控股子公司云南华侨城置业有限公司50%股权,转让底价为7.4亿元。值得注意的是,这是近一个月内华侨城第四次出让旗下项目股权。

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华侨城官方对媒体回应,资产处置和股权转让主要是为了加快现金回流,提高整体资产周转效率,这是华侨城实施新战略的重要组成部分,是新的发展模式下实现企业高质量发展的重要路径。

秒速快三“大规模扩张和投资难免会出现一些盈利较低甚至亏损的项目,华侨城剥离的应该主要是这部分资产。”一位从事文旅开发的业内人士指出。

在频繁出售的同时,华侨城并没有放缓跑马圈地的步伐。7月10日,传来华侨城7亿在深圳拿地的消息 。据不完全统计,今年来,华侨城接连宣布了多个投资新计划,其中文旅综合类占比超70%,涉及的文旅项目超15个,累计资金近1800亿元。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲接受中国房地产报记者采访时指出,大规模的战略布局以及持续不断的项目投资,必然会导致资金链紧张。抛售固定资产是一种快速回笼资金的手段,但不是长久之计,华侨城需要寻求一种良好的发展模式。

出售“回血”

从2015年以来,华侨城将原来旅游地产为主的战略调整为文化+旅游+新型城镇化战略。从2017年开始,华侨城陆续签下超过30个项目,每个项目投资均在百亿元以上。

在新战略的影响下,华侨城的资产规模不断扩大,背后是持续走高的负债,其资金和债务压力正在加重。

据记者了解,华侨城主要财务问题集中于公司债务规模和经营性现金流问题上。2015年~2018年,其负债率分别为63.41%、67.12% 、69.89%、73.77%。截至2018年末,华侨城总负债达到2170.05亿元,而上一年为1519.87亿元,负债总额一年增长了约650亿元。

此外,2017~2018年华侨城经营活动产生的现金流量净额连续两年为负,分别为-79.14亿元、-99.84亿元。同时,2018年华侨城投资活动现金净流出也达168.28亿元,同比增长80.27%。

华侨城2018年年报提到,2019年全力以赴抓回款,加快项目周转去化速度,加快现金回流,除了加快项目开发销售,还有“创新回款方式方法”。据华侨城相关人士透露,这个方法包括“股权转让”。

事实上,从去年10月份开始,华侨城开始频繁出售资产,据不完全统计,2018年华侨城转让18家子公司股权和1个资产包,是2017年的两倍有余。

华侨城相关负责人回应媒体表示,为加快项目落地实施,公司不断创新地产业务发展模式,与业内其他企业建立战略合作联盟,通过合作开发、股权转让、在建工程转让等多种方式实现项目快速周转。

亿翰智库首席分析员张化东对中国房地产报记者表示:“从整体市场来看股权转让是一个普遍现象,实际上这是一个加杠杆的过程,近期很多央企都在出售项目股权,其中多数处于亏损状态,有的项目甚至资不抵债。”

值得注意的是,从近期华侨城的负债情况来看,大规模出售资产并没有从根本上解决华侨城的资金问题。

截至2019年3月底,华侨城资产负债率、全部债务资本化比率和长期债务资本化比率分别为 71。27%、60。71%和 56。16%,相比年初分别增加2。64%、3。44%和4。16%,整体债务负担有所加重。

“收割”腾挪

记者发现,近年来华侨城出售的资产包括项目公司股权、土地、在建工程及金融资产等,其中以房地产项目为主,且大多处于亏损状态。

比如最近被挂牌的成都地润置业发展有限公司,成立于2008年11月24日,注册资本为4亿元。标的企业2018年度营业亏损为4300.75万元,净亏损4258.1万元。截至2019年5月31日,营业亏损1742.44万元,净亏损1742.16万元。

“这是一种清理不良资产的手段,同时也是对不同区域资产的整合。” 同策咨询研究部总监张宏伟告诉中国房地产报记者,不同区域的项目都会存在一些不良资产,企业会将这些项目进行剥离,通过调仓和换仓优化企业布局,进而使企业的整体战略更加完善,提高资产的周转率和回报率。

对此,华侨城曾表示,将去化差、不赚钱、资源占用量大、短时间内难以变现的资产项目进行出售,采用资本减持的方式优化企业内部布局,将资金更多的放在公司主要业务上。

收割之间,华侨城正在将更多资源集中在优质文旅资产的投资上。近两年华侨城文旅项目投资总额超万亿元,在2018年拿下的82个项目中,旅游综合及房地产开发方面占54个项目,遍布国内50余个城市。

进入2019年,华侨城在文旅板块的动作更是高歌猛进。

黄立冲表示,华侨城如果想进一步加大文旅产业的投入,就必须套现更多固定资产,使公司有额外的资金。

转型受阻

华侨城以做主题公园起家,早年以“旅游+地产”的模式构建了“造城”的核心竞争力,地产项目反哺文旅业务的模式奠定了华侨城在主题公园领域的地位。

最近两年,华侨城开始强调去地产化,急于撕掉身上地产商的标签,突显文旅开发商的分量,但其文旅业务的表现却不尽人意。

联合信用评级有限公司2019年5月发布的华侨城债券跟踪评级报告显示,华侨城面临着优质旅游资源稀缺,获取难度大,公司面临的旅游市场竞争风险,“旅游+地产”模式推广具有不确定性,公司项目未来投资支出较大,存在一定资本支出压力等方面的风险。

就目前华侨城的表现看,房地产业务仍然占据着业绩主力地位。

年报数据显示,2018年,华侨城实现营业收入481.42亿元,同比增长13.7%。其中,房地产开发业务营收占比达58.25%,较2017年增加3.08个百分点;旅游综合业务营收占比为40.83%,较2017年减少2.93个百分点。

尽管近期的股权交易仍以地产项目为主,但华侨城董事会秘书处仍表示:我们转让股权只是单纯考虑产业布局和战略意义,不存在偏重某一板块产业之说。

由此看来,在转型过程中,如何在市场纷争中站稳脚跟,仍需谨慎布局。而眼下,华侨城采取转让股权、发行债券等方式能否加快资金运转、弥补高额且持续增长的负债,甚至最终平稳过渡到安全地带仍是个问题。

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